Zehn Jahre, 100.000 Euro: Gold, Aktien-ETFs, Öl und warum Wiener Betongold anders rechnet

Das Wichtigste in Kürze

Aus 100.000 Euro wurden in zehn Jahren: Wiener Wohnung 165.000 Euro (ohne Miete), Euro Stoxx 50 215.000, DAX 249.000, ATX 276.000, Welt-ETF 277.000, Mischdepot aus Welt-ETF, Euro Stoxx und Gold 279.000, S&P 500 340.000, Gold 344.000 Euro.
Risiko: Die schlechtesten zwölf Monate kosteten bei österreichischen Wohnimmobilien 3 Prozent, beim Mischdepot 6, beim Welt-ETF 15, beim Euro Stoxx 18, beim ATX 35 Prozent. Wer im November 2021 einstieg, hatte mit dem Welt-ETF ein Jahr später 96.000 Euro, mit dem Euro Stoxx 88.000; die Wiener Wohnung war 17 Prozent mehr wert.
Eine Wohnung wirft Miete ab und wird bewohnt. Mit netto drei Prozent Miete steigt die Wiener Rechnung von 165.000 auf rund 220.000 Euro.
Der entscheidende Unterschied: Für eine Wohnung gibt die Bank 70 Prozent Kredit, für einen ETF nicht. 50.000 Euro Eigenkapital in einer vermieteten Wiener Wohnung wurden rechnerisch 170.000 Euro; dieselben 50.000 im Welt-ETF 139.000, im Mischdepot 139.000, in Gold 172.000 Euro, bei einem Drittel der Schwankung des ETF.
Wo und was man kauft, entschied mehr als ob: Die Angebotspreise stiegen je Bezirk zwischen 28 Prozent (Josefstadt) und 92 Prozent (Hietzing), im Schnitt um 59 Prozent. Ein reales Beispiel aus Floridsdorf, einem der langsamsten Bezirke, schlug den Markt trotzdem um das Doppelte, weil es günstig gekauft war.

Neubau mit begrünter Fassade und Balkonen an einer Straßenecke in einem jungen Wiener Stadtquartier — Das Betongold des Jahrzehnts: Neubau mit begrünter Fassade in einem jungen Wiener Stadtquartier. Foto: Wohni Journal

Die Grafik: zehn Jahre auf einer Skala

Die Linien zeigen, was aus 100.000 Euro geworden wäre, Monat für Monat, in Euro. Verglichen werden bewusst nur Anlagen, die ein normaler Haushalt ohne Prophetie halten konnte: Gold, Öl, die großen Aktienindizes und ein breit gestreuter Welt-ETF, dazu ein Mischdepot aus Welt-ETF, Euro Stoxx 50 und Gold zu je einem Drittel. Einzelaktien wie Nvidia oder Kryptowährungen fehlen mit Absicht: Ihre Zehn-Jahres-Gewinne sind Ereignisse, keine Anlagestrategie, und ihre Abstürze von 50 bis 75 Prozent hätte kaum jemand durchgehalten. Die Skala ist logarithmisch, gleiche Steigung heißt gleiche prozentuale Rendite; jeder Eintrag der Legende lässt sich an- und abschalten.

Kurs- und Preisentwicklung in Euro, ohne Dividenden, Mieten, Steuern und Kosten. US-Anlagen mit Monatskursen EUR/USD umgerechnet; Welt-ETF und Schwellenländer-ETF sind die iShares-Fonds URTH und EEM. Wien: verbücherte Kaufpreise je Quadratmeter (RE/MAX ImmoSpiegel, Jahreswerte; 2026 geschätzt mit der OeNB-Jahresrate). Stand 21.08.2026.

Zwei Dinge fallen sofort auf. Erstens: Gold und der amerikanische Aktienmarkt liegen fast gleichauf an der Spitze, mit rund 13 Prozent im Jahr, ein Fünftel davon verdankt der S&P 500 dem stärkeren Dollar. Der Welt-ETF, das Mischdepot und der ATX liegen mit knapp 11 Prozent dahinter, Europas Euro Stoxx 50 mit 8 Prozent deutlich zurück. Zweitens: Die Wiener Wohnung hat mit 5 Prozent im Jahr nominal am wenigsten gebracht, aber sie ist die einzige Linie in der Grafik, die aussieht wie ein Lineal.

Der Käufer von 2021

Der faire Test für jede Anlage ist nicht der beste, sondern ein schlechter Einstiegszeitpunkt. Im November 2021 standen die Aktienmärkte auf Rekord, und Wiens Wohnungsmarkt ebenfalls. Ein Jahr später hatte, wer 100.000 Euro in den Welt-ETF gesteckt hatte, noch 96.000 Euro, im Euro Stoxx 50 88.000, im Mischdepot 97.000, in Gold 108.000 Euro. Die Wiener Wohnung war im selben Jahr 17 Prozent mehr wert, und selbst im folgenden Abschwung 2023 und 2024 verlor sie nur fünf Prozent. Die Aktienmärkte haben sich seither erholt, aber nur, wer den Rücksetzer ausgehalten hat, war dabei, und genau das ist die Frage, die keine Renditetabelle beantwortet.

Wie flach Betongold wirklich ist

Die zweite Grafik misst genau das: Für jede Anlage den schlechtesten Zwölf-Monats-Zeitraum seit 2016 und den Anteil aller Zwölf-Monats-Fenster, die mit Verlust endeten. Österreichische Wohnimmobilien verloren im schlechtesten Jahr drei Prozent, der größte Rückgang vom Hoch betrug fünf Prozent. Das Mischdepot, die defensivste Wertpapierlösung im Vergleich, kam auf minus sechs, der Welt-ETF auf minus fünfzehn, der ATX auf minus 35, Öl auf minus 58 Prozent.

Wohnimmobilien auf Basis des OeNB/TU-Wien-Index Österreich (quartalsweise), alle anderen Anlagen auf Monatsbasis. Verlustperioden: Anteil aller Zwölf-Monats-Zeiträume seit August 2016 mit negativem Ergebnis.

Diese Flachheit ist kein Zufall, sondern die Natur der Sache. Eine Wohnung wird nicht von Algorithmen in Millisekunden gehandelt, sondern von Haushalten, die darin wohnen wollen. Ihr Preis folgt Einkommen, Zinsen und Bevölkerung, alles träge Größen. Man kann sie deshalb nicht in Panik verkaufen, was die meisten Anleger in den Krisenjahren vor ihrer schlechtesten Entscheidung bewahrt hat.

Essenziell, nicht spekulativ

Gold zahlt keine Zinsen, Öl keine Dividende. Eine Wohnung zahlt Miete oder erspart sie. In Wien bringt eine Bestandswohnung netto, nach Betriebskosten, Rücklage und kleinen Reparaturen, in der Größenordnung von drei Prozent des Werts im Jahr. Über zehn Jahre wieder angelegt, hebt das die Wiener Rechnung von 165.000 auf rund 220.000 Euro, auf das Niveau des Euro Stoxx 50, und die Miete stieg in dieser Zeit mit der Inflation. Und anders als jede andere Anlage in diesem Vergleich erfüllt die Wohnung ein Grundbedürfnis: Wer sie selbst bewohnt, bezahlt sich die Miete selbst, in einer Stadt, die jedes Jahr um eine Kleinstadt wächst.

Der Hebel, den nur Betongold bekommt

Jetzt zur Rechnung, die in keiner Kurstabelle steht. Für eine Wohnung streckt eine Bank 70 bis 80 Prozent des Kaufpreises vor, zu Zinsen, die in den meisten dieser zehn Jahre unter zwei Prozent lagen. Für einen ETF, Gold oder Öl bekommt ein normaler Haushalt keinen solchen Kredit. Das verändert den Vergleich grundlegend, weil plötzlich nicht 100.000 Euro arbeiten, sondern 150.000, von denen man nur 50.000 besitzt.

Das Rechenbeispiel: August 2016, eine Wiener Wohnung um 150.000 Euro, etwa 44 Quadratmeter zum damaligen Grundbuchpreis, 15.000 Euro Nebenkosten, 50.000 Euro Eigenkapital, 115.000 Euro Kredit über 25 Jahre zu 2,5 Prozent, Rate 516 Euro im Monat. Die Wohnung wird vermietet; die Nettomiete deckt die Rate ungefähr, wir rechnen vorsichtig mit null Überschuss. Was wächst, ist der Eigenkapitalwert: Wohnungswert minus Restschuld.

Eigenkapitalwert = Wohnungswert (Grundbuchpreise Wien) minus Restschuld (Annuität 25 Jahre, 2,5 Prozent). Vergleichslinien: 50.000 Euro im Welt-ETF, im Mischdepot und in Gold, jeweils in Euro, ohne Dividenden. Nebenkosten sind im Startwert abgezogen; Steuern, Instandhaltung und Leerstand fehlen.

Das Ergebnis: Aus 50.000 Euro Eigenkapital in der vermieteten Wohnung wurden rechnerisch 170.000 Euro. Dieselben 50.000 Euro im Welt-ETF brachten 139.000, im Mischdepot 139.000, in Gold 172.000, im S&P 500 170.000 Euro. Die gehebelte Wohnung schlug also den breit gestreuten Aktienmarkt und hielt mit Gold mit, bei einem Unterschied: Sie hat unterwegs nie mehr als fünf Prozent verloren, der Welt-ETF 19, und sie hat nebenbei ein Zuhause bereitgestellt.

Die Bank gibt für die Wohnung 70 Prozent Kredit und für den ETF keinen Cent. Das ist der ganze Unterschied.

Ein reales Beispiel aus der Redaktion

Weil Modellrechnungen geduldig sind, ein echter Fall, offengelegt in eigener Sache: eine Wohnung mit 39 Quadratmetern im 21. Bezirk. Der Vorbesitzer kaufte sie 2015 um 80.000 Euro und verkaufte sie 2021 um 150.000 Euro, ein Plus von 88 Prozent in sechs Jahren. Der Käufer von 2021 brachte 10.000 Euro Eigenkapital ein und finanzierte den Rest. Heute liegt der Wert bei rund 210.000 Euro. Nach fünf Jahren Tilgung steht die Restschuld grob bei 130.000 Euro, das Eigenkapital damit bei rund 80.000 Euro, das Achtfache des Einsatzes, die Miete hat die Rate getragen. Wer dieselben 10.000 Euro im November 2021 in den Welt-ETF gesteckt hätte, besäße heute rund 15.400 Euro.

Dieses Beispiel schlug den Markt deutlich: plus 88 Prozent von 2015 bis 2021, während die Wiener Grundbuchpreise um 37 Prozent stiegen. Das ist kein Widerspruch zur Grafik, sondern ihre Erklärung. Erstens war die Wohnung günstig gekauft: 80.000 Euro für 39 Quadratmeter sind rund 2.050 Euro je Quadratmeter, in einem Bezirk, dessen Inserate damals im Schnitt gut 4.500 Euro verlangten. Heute steht sie mit rund 5.400 Euro je Quadratmeter ungefähr dort, wo gebrauchte Wohnungen im Bezirk gehandelt werden; ein großer Teil des Gewinns ist das Schließen dieses Abschlags. Zweitens ist sie klein, und kleine Wohnungen sind je Quadratmeter teurer und gefragter. Drittens liegt sie in einem Bezirk, der zum Wiener Mittel aufschließt. Günstig gekauft, klein, Aufholbezirk: Das sind genau die drei Hebel, die der Preis-Check und das Invest-Ranking messen.

Wo und was man kauft, entschied mehr als ob

Wie groß die Spreizung innerhalb einer Stadt ist, zeigen die Angebotspreise je Bezirk aus derselben privaten Quelle, zehn Jahre auseinander: immopreise.at und derStandard werteten im August 2016 18.664 und im Mai 2026 17.030 Inserate aus. Hietzing, Hernals, Margareten und die Leopoldstadt verteuerten sich um 86 bis 92 Prozent, die Josefstadt als Schlusslicht um 28 Prozent, Floridsdorf um 39 Prozent. Der Schnitt aller Bezirke lag bei 59 Prozent, nahe der Grundbuch-Linie der ersten Grafik. Drei unabhängige Methoden, private Inserate, private Grundbuch-Auswertung und der Index der Nationalbank, landen damit innerhalb weniger Prozentpunkte beieinander.

Durchschnittliche Angebotspreise Eigentumswohnungen je Bezirk in Euro je Quadratmeter, August 2016 gegen Mai 2026, immopreise.at/derStandard. Angebotspreise liegen im Schnitt rund neun Prozent über den späteren Kaufpreisen; die Veränderungsraten sind davon weitgehend unberührt. Hervorgehoben: Floridsdorf, der Bezirk des Beispiels.

Die Lehre daraus ist unbequem für jede Pauschalaussage, auch für die der ersten Grafik: Wer 2016 in Hietzing oder Hernals kaufte, verdoppelte fast; wer in der Josefstadt oder in Floridsdorf zum Listenpreis kaufte, bekam ein Drittel. Die Streuung zwischen den Bezirken war größer als der Unterschied zwischen einer Wohnung und dem Welt-ETF. Beim Betongold entscheidet die Auswahl über die Rendite, nicht die Anlageklasse.

Was in der Rechnung fehlt

Der Hebel wirkt in beide Richtungen: Im Abschwung 2022 bis 2024 verloren österreichische Wohnimmobilien fünf Prozent, für einen Käufer mit 30 Prozent Eigenkapital waren das 17 Prozent seines Einsatzes. Variable Kredite wurden 2022 binnen eines Jahres doppelt so teuer; wer die Rate nicht aus der Miete decken konnte, stand unter Druck. Kaufnebenkosten von rund zehn Prozent, Instandhaltung, Leerstand, die Immobilienertragsteuer von 30 Prozent beim Verkauf und die Tatsache, dass man eine Wohnung nicht an einem Nachmittag zu Geld machen kann, fehlen in allen Grafiken. Bei Aktien fehlen die Dividenden, bei Gold die Lagerkosten. Und ein einzelnes Objekt ist ein Klumpenrisiko: der eine Bezirk, das eine Haus, der eine Mieter. Diese Fußnoten verschieben die Abstände, nicht die Befunde.

Was bleibt

Drei Dinge überdauern alle Vorbehalte. Gold und breit gestreute Aktien haben in zehn Jahren mehr gebracht als eine Wohnung ohne Kredit. Die Wohnung war die einzige Anlage, die nie ein schlechtes Jahr hatte, Miete zahlte und bewohnbar war. Und sie war die einzige, die sich mit dem Geld der Bank über die Rendite des Welt-ETF hebeln ließ, ohne dessen Schwankungen zu übernehmen. Welche Mischung die richtige ist, entscheiden Zeithorizont, Nerven und Kreditzugang, nicht diese Tabelle. Wer die eigene Wohnungsrechnung aufstellen will: Der Vorsorgewohnungs-Rechner rechnet den Hebel mit Kredit Jahr für Jahr, der Zukunftsrechner Kaufen gegen Warten.

Quellen

Einordnung: Rückblick auf Basis öffentlicher Kursdaten und eines Modellbeispiels, keine Prognose. Vergangene Wertentwicklung sagt nichts über künftige aus. Das Beispiel aus der Redaktion ist ein Einzelfall. Keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung.