Baubewilligungen: Die Trendwende, die keine ist

Das Wichtigste in Kürze

2025 wurden in Österreich 47.636 Wohnungen baubewilligt, der tiefste Jahreswert der Statistik-Austria-Reihe; im Rekordjahr 2021 waren es 81.289, ein Minus von 41 Prozent.
Das vierte Quartal 2025 brachte mit plus 12,5 Prozent tatsächlich ein Plus. Das erste Quartal 2026 drehte mit 11.804 bewilligten Wohnungen aber wieder ins Minus: 7,7 Prozent unter dem Vorjahr.
Kursierende Darstellungen machen aus diesen minus 7,7 Prozent ein Plus. Die Prüfung an der Primärquelle widerlegt das; wer die Trendwende ausruft, ruft sie zu früh aus.
Eine Bewilligung von heute wird frühestens 2028/29 eine fertige Wohnung. Für Wien treffen weiterhin rund 8.100 benötigte Haushalte pro Jahr auf fallende Fertigstellungen: rund 8.060 im Jahr 2026, rund 7.530 im Jahr 2027.
Die Angebotslücke bleibt damit der am besten belegte Preistreiber im Wohni-Modell, wo sie mit 60 Prozent das höchste Gewicht trägt.

Blick über Wiener Dächer mit Wohnhäusern und einem terrassierten Hochhaus — Über Wiens Dächern: Was hier fehlt, wurde vor drei Jahren nicht bewilligt. Foto: Wohni Journal

Vom Rekord zum Boden: was die Reihe zeigt

Die Zahlen der Statistik Austria erzählen eine einfache Geschichte mit einem komplizierten Ende. 2021, im letzten Jahr des billigen Geldes, wurden in Österreich 81.289 Wohnungen baubewilligt, so viele wie nie zuvor in der seit 2010 geführten Reihe. Dann kamen Zinswende, Baukostenschub und die Kreditvergaberegeln: 2022 fiel die Zahl auf 67.073, 2023 auf 48.859, und dort liegt sie seither fest. 2024 brachte 49.443, das Jahr 2025 mit 47.636 den tiefsten Jahreswert der Reihe. Bei den neuen Wohngebäuden markierten 2023 bis 2025 mit 12.234, 10.470 und 10.955 Bewilligungen die drei tiefsten Werte seit Beginn der Erhebung.

Baubewilligte Wohnungen inklusive An-, Auf- und Umbauten, Österreich gesamt. Quelle: Statistik Austria, Werte 2023 bis 2025 vorläufig; Abruf 02.09.2026. Zwischenjahre 2011 bis 2020 aus Platzgründen nicht dargestellt.

Die Trendwende, nachgeprüft

Ende 2025 keimte Hoffnung: Das vierte Quartal brachte 12.774 bewilligte Wohnungen, ein Plus von 12,5 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal, und die Baubranche sprach von einer Bodenbildung. Mehrere Marktberichte schrieben daraus im Sommer 2026 eine Trendwende fort und beziffern das erste Quartal 2026 mit plus 7,7 Prozent. Die Primärquelle zeigt etwas anderes: Laut Statistik Austria wurden im ersten Quartal 2026 genau 11.804 Wohnungen bewilligt, das sind 7,7 Prozent weniger als im Vorjahresquartal. Dieselbe Zahl, das umgekehrte Vorzeichen. Ein Plus-Quartal macht keinen Trend, und das Folgequartal hat es einstweilen wieder kassiert.

Was das für Wien heißt

Für den Wiener Markt zählt weniger das Bewilligungsjahr als das Fertigstellungsjahr, und dazwischen liegen zwei bis drei Jahre Planung und Bau. Die Bewilligungsböden von 2023 bis 2025 werden also erst 2026 bis 2028 zu fehlenden Schlüsselübergaben. Die Marktberichte von EHL und Exploreal erwarten für Wien rund 8.060 fertiggestellte Wohnungen 2026 und rund 7.530 im Jahr 2027, während laut Haushaltsprognose der Statistik Austria jährlich rund 7.500 bis 8.100 zusätzliche Haushalte eine Wohnung brauchen. Die Lücke ist damit nicht Prognose, sondern bereits bewilligt, oder genauer: nicht bewilligt.

Im Wohni-Prognosemodell trägt die Angebotslücke deshalb mit 60 Prozent das höchste Gewicht aller Preistreiber, vor Migration, Zinsen und Klimafaktoren. Die aktuellen Bewilligungszahlen bestätigen diese Gewichtung: Selbst wenn ab morgen jedes Quartal zweistellig zulegte, käme die erste Entlastung Jahre später an. Wer die Wirkung auf einzelne Bezirke durchrechnen will, findet die Szenarien im Zukunftsrechner; die Bezirke mit dem größten Neubaudruck zeigt das Invest-Ranking.

Was das für die Preise heißen könnte

Wie viel Preiswirkung steckt in fehlenden Bewilligungen? Die Forschung liefert eine Faustgröße, den sogenannten Stock-Flow-Effekt: Schrumpft das verfügbare Angebot um ein Prozent gegenüber der Nachfrage, steigen die Preise um rund ein Prozent, in unelastischen Märkten wie Wien eher etwas mehr. Auf dieser Basis rechnet das Wohni-Modell dem Angebotskanal derzeit eine Wirkung von rund einem halben Prozentpunkt zusätzlichem Preiswachstum pro Jahr zu. Läuft die Lücke wie bewilligt bis 2028 weiter, summiert sich allein dieser Kanal auf grob zwei Prozentpunkte über die kommenden vier Jahre, zusätzlich zur Basisdynamik aus Einkommen, Zinsen und Zuwanderung.

In Euro übersetzt: Eine 70-m²-Wohnung kostet zum Wiener Grundbuchpreis 2026 (geschätzt 5.672 Euro je Quadratmeter) heute rund 397.000 Euro. Wächst ihr Wert auf dem Basispfad des Modells mit 3,0 Prozent im Jahr, steht sie 2030 bei rund 447.000 Euro. Kommt der Angebotskanal mit 0,5 Prozentpunkten obendrauf, sind es rund 456.000 Euro. Die Angebotslücke allein macht in vier Jahren also etwa 8.700 Euro oder knapp 2 Prozent aus, jedes Jahr rund 2.000 Euro mehr.

Modellrechnung, Werte gerundet. Startwert: 70 m² zu 5.672 Euro je m² (RE/MAX-Grundbuchpreis Wien 2025 plus OeNB-Jahresrate). Basispfad 3,0 Prozent p. a. entspricht der Wohni-Basisannahme für Wien, der Aufschlag von 0,5 Prozentpunkten dem Angebotskanal aus dem Stock-Flow-Effekt.

Fazit

Die Bewilligungsreihe steht auf dem tiefsten Stand ihrer Geschichte, ein einzelnes Plus-Quartal wurde vom nächsten Minus wieder eingeholt, und die Fertigstellungen der kommenden zwei Jahre sind längst festgeschrieben. Für Mieter und Käufer heißt das nüchtern: Auf Entlastung von der Angebotsseite zu warten, ist auf absehbare Zeit keine Strategie.

Quellen

Einordnung: Analyse auf Basis öffentlicher Daten der Statistik Austria (2023 bis 2025 vorläufig) und veröffentlichter Marktberichte. Keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung.