Wiens Altbau-Bestand: Wo die schlechtesten Energieklassen wohnen

Das Wesentliche

27,9 Prozent der Wiener Hauptwohnsitzwohnungen liegen in Gebäuden von vor 1919, weitere 8,7 Prozent in Häusern aus den Jahren 1919 bis 1944. Österreichweit sind es 14,3 Prozent vor 1919.
Unsanierte Gründerzeithäuser brauchen typischerweise 120 bis 250 Kilowattstunden Heizwärme pro Quadratmeter und Jahr. Das entspricht den Klassen D bis F.
Nur 4,4 Prozent der Wiener Hauptwohnsitzwohnungen wurden zuletzt saniert oder umgebaut, der niedrigste Wert aller Bundesländer.
Seit 1. Juli 2026 muss jedes Inserat Heizwärmebedarf, Endenergiebedarf und Energieeffizienzklasse nennen. Fehlt die Angabe, drohen bis zu 1.450 Euro Strafe.
Rund 600.000 Wiener Haushalte heizen mit Gas. Bis 2040 soll die letzte Gastherme abgeschaltet sein.

Wenn Sie in Wien eine Wohnung suchen, landen Sie mit hoher Wahrscheinlichkeit in einem Haus aus der Zeit vor 1919. In keinem anderen Bundesland ist der Anteil der Wohnungen aus der Zeit vor 1919 so hoch. Seit Juli steht in jedem Inserat, was das energetisch bedeutet: Heizwärmebedarf, Endenergiebedarf und eine Klasse von A bis G. Dieser Artikel zeigt, wo der alte Bestand steht, wie er sich in Energieklassen übersetzt und was das für eine konkrete Wohnung im Jahr kostet.

Wie alt Wiens Wohnungen sind

Statistik Austria erhebt die Bauperiode aller Hauptwohnsitzwohnungen. Für Wien ergibt der Mikrozensus 2023 folgendes Bild: Von 959.400 Hauptwohnsitzwohnungen liegen 27,9 Prozent in Gebäuden, die vor 1919 errichtet wurden, und 8,7 Prozent in Gebäuden aus den Jahren 1919 bis 1944. Zusammen sind das 36,6 Prozent oder rund 351.000 Wohnungen, die unter den Altbau-Begriff des Mietrechts fallen. Zum Vergleich: In ganz Österreich stammen 14,3 Prozent der Wohnungen aus der Zeit vor 1919, und nach 2000 wurden bundesweit 23,2 Prozent errichtet, in Wien nur 17,8 Prozent.

Der Bestand ist außerdem städtisch verdichtet wie nirgends sonst: 80,5 Prozent der Wiener Wohnungen liegen in Häusern mit zehn oder mehr Wohnungen. Eine energetische Sanierung ist dort immer eine Entscheidung des ganzen Hauses, nicht der einzelnen Partei.

Welche Bezirke am ältesten bauen

Wie sich das Alter über die Stadt verteilt, zeigt die Gebäudestatistik der Stadt Wien. Die Stadt unterscheidet dabei Wohngebietstypen: In den gründerzeitlichen Gebieten stammen je nach Typ 62 bis 69 Prozent der Gebäude aus der Zeit vor 1919. Die Tabelle ordnet alle 23 Bezirke nach dem Anteil der Gebäude aus dieser Periode.

Wichtig zur Lesart: Die Tabelle zählt Gebäude, nicht Wohnungen, und sie zählt Baujahre, nicht Energieklassen. Ein Haus von 1890 kann saniert und in Klasse B sein. Die Bauperiode ist ein Hinweis auf die Wahrscheinlichkeit, keine Aussage über die einzelne Wohnung.

Bezirk	Gebäude	vor 1919	1919 bis 1944	1945 bis 1990	1991 bis 2021
1080 Josefstadt	1.147	74,0 %	4,0 %	16,5 %	5,5 %
1010 Innere Stadt	1.583	73,8 %	4,0 %	16,5 %	5,7 %
1070 Neubau	1.609	70,9 %	3,6 %	15,4 %	10,1 %
1090 Alsergrund	1.967	68,7 %	7,6 %	16,3 %	7,4 %
1060 Mariahilf	1.472	64,7 %	4,3 %	21,9 %	9,0 %
1040 Wieden	1.504	62,6 %	5,3 %	25,6 %	6,4 %
1050 Margareten	2.157	55,1 %	11,6 %	24,6 %	8,7 %
1150 Rudolfsheim-Fünfhaus	3.289	51,0 %	12,0 %	24,1 %	13,0 %
1030 Landstraße	3.939	48,1 %	10,6 %	27,6 %	13,7 %
1180 Währing	4.754	43,5 %	12,3 %	30,7 %	13,5 %
1200 Brigittenau	2.509	32,8 %	12,6 %	41,8 %	12,8 %
1020 Leopoldstadt	5.311	31,8 %	5,5 %	37,0 %	25,6 %
1160 Ottakring	6.897	30,6 %	15,1 %	37,6 %	16,7 %
1170 Hernals	6.147	24,8 %	15,6 %	39,0 %	20,6 %
1120 Meidling	7.091	20,5 %	25,4 %	38,1 %	16,0 %
1190 Döbling	9.019	18,0 %	14,2 %	49,9 %	17,9 %
1130 Hietzing	10.489	15,3 %	25,7 %	42,4 %	16,5 %
1140 Penzing	13.125	14,0 %	19,4 %	44,6 %	22,0 %
1100 Favoriten	13.753	11,6 %	14,5 %	48,9 %	25,0 %
1110 Simmering	7.386	8,8 %	12,5 %	47,2 %	31,5 %
1230 Liesing	16.713	7,9 %	9,0 %	56,5 %	26,6 %
1210 Floridsdorf	20.897	7,5 %	10,0 %	47,3 %	35,3 %
1220 Donaustadt	33.002	2,4 %	13,0 %	39,7 %	44,9 %

Anteil der Gebäude je Bauperiode, sortiert nach dem Anteil vor 1919. Quelle: Stadt Wien (MA 20), Energie-Info je Bezirk; Daten Statistik Austria, Gebäude- und Wohnungszählung, Stichtag 31.10.2021. Einheit: Gebäude, nicht Wohnungen. Prozentwerte gerundet.

In der Josefstadt und in der Inneren Stadt stammen knapp drei Viertel aller Gebäude aus der Zeit vor 1919, in Neubau 71 Prozent, am Alsergrund 69 Prozent. Jenseits der Donau ist es umgekehrt: In der Donaustadt liegt der Anteil bei 2,4 Prozent, und 45 Prozent der Gebäude entstanden nach 1990. Innerhalb des Gürtels überwiegt in fast jedem Bezirk die Gründerzeit.

Was das Baujahr über die Energieklasse verrät

Ein Gründerzeithaus ohne thermische Sanierung hat laut dem Forschungsprogramm „Haus der Zukunft" des Klimaschutzministeriums einen typischen Heizwärmebedarf von 120 bis 160 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr; die TU Wien nennt für den unsanierten Bestand eine Spanne von 140 bis 250. Nach den Klassengrenzen der OIB-Richtlinie 6 liegt das zwischen Klasse D (bis 150) und Klasse F (bis 250). Ein konkretes Beispiel liefert die Stadt Wien selbst: Das Vorzeigeprojekt in der Goldschlagstraße in Penzing, ein Gründerzeithaus von etwa 1900, hatte vor der Sanierung einen Heizwärmebedarf von 181,9 Kilowattstunden, Klasse E. Danach waren es 41,8, Klasse B.

Wie viele Häuser diesen Weg gegangen sind, lässt sich nur indirekt beziffern. Statistik Austria fragt im Mikrozensus nach Sanierungs- und Umbauarbeiten: In Wien betrafen sie zuletzt 4,4 Prozent der Hauptwohnsitzwohnungen, weniger als in jedem anderen Bundesland; der Österreich-Schnitt liegt bei 6,0 Prozent. Bei Gebäuden von vor 1919 wurden bundesweit 7,5 Prozent saniert. Die Wirtschaftskammer Wien beziffert die Sanierungsquote der 950.000 Wiener Haushalte mit unter zwei Prozent pro Jahr, besonders niedrig bei Eigentumswohnungen.

Ein Haus von 1890 kann Klasse B sein. Nur ist das in Wien die Ausnahme, nicht die Regel.

Was das im Jahr kostet

Der erste Artikel dieser Reihe hat die Klassen für eine 70-Quadratmeter-Wohnung mit Gastherme in Euro übersetzt: mittlerer Heizwärmebedarf der Klasse, 15 Prozent Aufschlag für die Verluste der Therme, Gaspreis 14 Cent pro Kilowattstunde (Wiener Haushaltsdurchschnitt inklusive Netz, Steuern und Abgaben, Stand Jänner 2025). Für den Altbau sind drei Zeilen entscheidend.

Klasse	Heizwärmebedarf (Mitte)	Gasbedarf 70 m²	Heizkosten pro Jahr
D	125 kWh/m²a	10.060 kWh	rund 1.410 €
E	175 kWh/m²a	14.090 kWh	rund 1.970 €
F	225 kWh/m²a	18.110 kWh	rund 2.540 €

Zwischen einer unsanierten Gründerzeitwohnung in Klasse E und einer sanierten in Klasse D liegen also gut 560 Euro im Jahr, zwischen E und F ebenfalls gut 560 Euro. Das sind Richtwerte, keine Abrechnung; Warmwasser ist nicht enthalten, und wenn Sie im Erdgeschoss über einem kalten Keller wohnen, liegen Ihre Kosten darüber.

Die rechtliche Seite

Seit 1. Juli 2026 gilt das Energieausweis-Vorlage-Gesetz in neuer Fassung (BGBl. I Nr. 38/2026). Nach § 3 EAVG muss jedes Inserat in Druckwerken und elektronischen Medien den Heizwärmebedarf und den Endenergiebedarf einschließlich der Gesamtenergieeffizienzklasse nennen. Nach § 4 ist Ihnen rechtzeitig vor Ihrer Vertragserklärung ein höchstens zehn Jahre alter Energieausweis vorzulegen und binnen 14 Tagen nach Vertragsabschluss auszuhändigen. Neu ist nach § 10a, dass diese Pflicht auch für Bestandverträge gilt, die ab diesem Zeitpunkt verlängert werden. Verstöße sind nach § 9 Verwaltungsübertretungen mit Geldstrafe bis zu 1.450 Euro.

Dazu kommt der Fahrplan der Stadt: Rund 600.000 Wiener Haushalte heizen mit Gas, dazu kommen etwa 260.000 Kochgasgeräte; zusammen verursachen sie fast 90 Prozent der CO2-Emissionen im Wiener Gebäudesektor. Nach dem Programm „Raus aus Gas" soll bis 2040 keine Gastherme mehr in Betrieb sein. Für eine Altbauwohnung mit Gastherme heißt das: Irgendwann in der Laufzeit eines langen Mietvertrags wird das Heizsystem getauscht, mit Folgen für Betriebskosten und Baustellen im Haus.

Worauf Sie konkret schauen sollten

Die Zeile im Inserat. Fehlt die Klasse oder steht nur „Energieausweis in Arbeit", verstößt das Inserat gegen § 3 EAVG. Fragen Sie vor der Besichtigung nach dem Ausweis.
Heizwärmebedarf statt Klasse. Klasse D reicht von 100 bis 150. Ein HWB von 105 kostet Sie bei 70 Quadratmetern rund 450 Euro weniger im Jahr als ein HWB von 145 in derselben Klasse.
Sanierung nachweisen lassen. Bei einem Haus von vor 1945 ist die entscheidende Frage, ob und wann thermisch saniert wurde: Fenster, oberste Geschoßdecke, Fassade. Der Energieausweis nennt das Ausstellungsdatum; ein Ausweis von 2017 zeigt den Zustand von 2017.
Das Heizsystem und sein Ablaufdatum. Gastherme, Fernwärme oder Etagenheizung: Bei Gas lohnt die Frage, ob das Haus bereits einen Fernwärme- oder Wärmepumpenplan hat.
Die letzte Jahresabrechnung. Sie ist genauer als jede Rechnung aus dem Ausweis. Vermieter müssen sie nicht zeigen, viele tun es auf Nachfrage.

Wohni-Perspektive. Der Preis-Check unterscheidet heute das Baujahr-Segment (Altbau vor 1945, 1945 bis 1990, ab 1990, Erstbezug) und der Preisatlas zeigt Lagen bis auf Straßenebene. Eine Auswertung der Energieklassen je Bezirk aus gelisteten Wohnungen ist geplant, sobald genügend Inserate die seit Juli verpflichtende Angabe tragen.

Quellen

Einordnung: Bauperioden und Sanierungsanteile sind amtliche Statistik, die Übersetzung in Energieklassen und Euro ist eine Richtwert-Rechnung für eine 70-Quadratmeter-Wohnung mit Gastherme. Keine Rechts-, Finanzierungs- oder Anlageberatung.